九龍城重建原區安置方案–原區安置、原區復業、可走可留有選擇!(社區諮詢後版本)

建議人:九龍城重建關注組
สำหรับเพื่อนชาวไทยคุณสามารถดูวิดีโอได้: https://youtu.be/wUruTQH2k6E

中文簡介短片:https://youtu.be/Nfw5arbg7iY
中文Q&A
https://docs.google.com/document/d/1er2jxph8rNqW11SvG4rbQgSOTnYJg6y4QS9EZHpEJlA/edit?usp=sharing

detailed plan in english: https://docs.google.com/document/d/165g0ClQnoV4lOqejLk5T0YfbPEUiAszlAFJS9RgEYAU/edit?usp=sharing
Q&A in english:
https://docs.google.com/document/d/1er2jxph8rNqW11SvG4rbQgSOTnYJg6y4QS9EZHpEJlA/edit?usp=sharing

請聯署支持 pls sign for our petition:
https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLScWpkkWQ8eXzQb5ECUHZNjhf1yZ6XSUD46ScSZ9mhaMQgxZPw/viewform

一)方案背景:

自從市區重建局於2019年2月22日公佈啟德道/沙浦道為重建區,街坊一直為此而擔憂,街坊於是自發組成九龍城重建關注組,持續關心街坊需要和發揮互助精神。

我們發現區內頗多街坊表示出「希望留在九龍城」的意願,這亦符合《市區重建策略》中「保存社區網絡」的要求。
例如:
~不少長者的居民希望能夠在住了幾十年的社區安享晚年
~家長希望小朋友能夠就近上學
~泰裔的居民和商戶希望能夠繼續在九龍城維繫小泰國的特色
~保存泰式或潮式小店和互助網絡
~工程和車房業的商戶,希望可以在原區復業,但由於消防條例無法租新樓舖位,重建之下難覓舖位….等等

有見及此,關注組與關注城市發展的義工合作,請教過往重建區街坊的經驗,與專業人士商談,歷經草擬、社區諮詢及修改的過程,向市區重建局及政府提出「九龍城重建原區安置方案」,要求市區重建局可以真正地實踐《市區重建策略》中保存社區網絡、地區特色元素,改善居民生活,妥善安置現在及未來受影響的九龍城社區持份者。

市建局點解有責任?
政府當年成立市建局時,向市建局注資100億、給予市建局動用《收回土地條例》的大權,而市建局與發展商將來建起的豪宅不用補地價,給予了市建局如此優厚的條件,市建局理應盡所能為受影響街坊牟福祉,而不是讓街坊都在感到備受欺壓無可奈何的情況下離開。況且,《市區重建局條例》亦指市建局應根據《市區重建策略》行事,而策略所指的保存社區網絡、地區特色,改善居民生活,都是市建局得到巨大的優惠後應盡之責。



二)方案撮要:
第一部份要求市建局以KC009-013換房協在啟德發展區的2B1用地,以公屋、居屋的規格興建安置大廈,以安置住戶和小商戶,以安置住戶、小商戶和非政府組織,而房協須在KC009-013上建甲類出租屋;第二部份要求市建局以KC014換政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地,以安置車房和工程相關事業。方案中,所有KC009-014地皮到最後都交給政府建出租公屋以服務社會需要,整個方案會為社會提供多了1500個的出租公營房屋單位。


1)要求市建局以KC009-013換房協2B1用地:
1.1)
市建局應先了解想和不想留在原區居住及做生意的住戶和舖戶戶數,對想取賠償離開的住戶和商舖盡快進行賠償。想留原區的住戶和舖戶,市建局可以用土瓜灣重建區KC009-013的地,來換取房協在啟德發展區的一個地皮(編號2B1)。換地後,市建局可一方面建兩幢安置大廈以安置現今及將來九龍城區重建的居民,另方面按政府已批出的規劃准許,建設商場和街舖,以安置現今、將來的九龍城重建舖商戶、九龍城小泰國商戶。以房協編號2B1地皮(1.38公頃) 的地積比來看,這地皮已遠超於足夠安置KC015的住戶和商戶。

1.2)建議中市建局土瓜灣重建區群(KC009-013)的土地面積共1.86公頃,我們要求市建局拿來與房協交換,並要求房協在該地興建公屋,令社會即時多了地建公屋。

2)要求市建局以KC014換政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地:
現存及將來的土瓜灣及九龍城的車房、工程及回收業相關的店舖,都因消防條例無法進入新屋苑或屋邨的地舖,隨著重建發展越來越急速,這些店舖,有可能面臨滅頂,亦破壞了九龍城區的重要行業特色。
我們要求市建局預留土瓜灣KC014(約3000平方米)重建區土地,與政府交換土瓜灣污水處理廠旁臨時用地的相等面積土地。該土地原規劃為政府及社團用地(GIC用地),可興建八層建築,該地屬政府所有,現為平地及臨時停車場 。交換後,政府可暫時以臨時租約出租KC014繼續作社區使用之停車場。同時,市建局也可以臨時租約的名義,先盡速在該地興建一楝可作為工場的八層建築,包括車道,去安置現存及將來的土瓜灣及九龍城的車房業及工程相關的店舖。
而該八層建築的頂部,仍可出租作為臨時停車場為社區服務,同時第七和八層,可以出租作與車房或工程不衝突之公共社區設施。至於KC014用地,在市建局已提供停車場後,政府可交予房協或房委會建公屋。

換句話說,在此方案內, 土瓜灣KC009-014的所有用地,都將交予政府建公屋以服務社會需要。 即共2.17公頃用地,以九龍市區地積比率(7.5)計算,每單位約50平方米的話,可建公屋約3300個,比房協原2B1計劃多1500個,而且是出租公屋單位。

3)先安置,後清拆: 先建好以上所有新建築,然後才清空KC015的住戶和舖戶。

三)方案基本價值方針和優點:原區安置、原區復業、可走可留有選擇:
對重建居民及商戶:將大家受重建拆遷的衝擊減至最低,並可保存長久的社區網絡;業主和租戶都能得到原區安置的可能;希望留在社區的小店有原區復業的選擇;希望獲取重建賠償之業主與租客亦能以市建局最快的速度收取賠償離開。 
             
對非物質文化的保育:九龍城小泰國和小潮州可透過此方案得到保存,泰裔住戶和舖戶在九龍城建立的地區特色和他們的互助網絡亦得以保存;一眾有潮州特色的團體和店舖及其互助網絡亦得以保存。

對公眾:建議中市建局提供換地的土瓜灣重建區群,其土地面積共1.86公頃,如果全部給予房協建出租公屋的話,社會就會有3300個公屋單位,比現時房協啟德發展區用地2B1本來預計的單位數量(1800個),多出近一倍有多。而且,原本房協計劃中,這個地皮上的樓宇是作售賣而非公共房屋。 因此, 我們的方案肯定對公眾更加有利。

對政府:現今社會渴求公屋,政府又在新界東北等地方聲稱建公屋,跑去拆人家園、毀壞農地、破壞大自然,遭到強烈反對,吃力不討好。比起去新界搶地,去大嶼山花費大量公帑起人工島, 如果可以在市建局已收回的現有地中拿出來起公屋,不是更有效率,更易獲市民掌聲嗎?

對市區重建局:讓市建局做到自己的口號「以人為先」、「保存社區網絡」、「保存地區特色」,減少社會評擊。同時,根據以前[九龍城市區更新地區諮詢平台]的社區共識,九龍城區內極多車房和工場,應該在重建期間,在區內建工場以作安置。我們的建議,只是為市建局想法子做到諮詢平台的要求。


四)現九龍城區面臨的規劃問題:
1) 隨著地鐵落成,重建可能性大:可預計公營和私營重建將來會更多,無法原區安置居民和讓小店原區復業,將帶來居民生計的重大衝擊;


2) 街坊社區網絡無法保存: 眾所周知,一個區有部份地域被重建,周邊的租金和樓價都會颷升,舊區的小店難以存續,小店所代表的社區小型經濟模式難以存續,助長大財團壟斷;一些有特別配套需要的店舖如車房或工程相關的店舖,都難以在新建築中復業;居住多年的住戶亦難以修復被拆散的網絡;

3)九龍城特色小泰國恐消失︰在九龍城區有過百間與泰裔生活相關的地舖及閣樓商舖,若要保存小泰國的文化氣質,須保存泰裔居民和店舖都能一起留在相鄰的地區,才能讓一周只有一天假放的泰裔市民,可以有一個聚腳點; 才能因而生出像潑水節這種如此具特色的大型社區活動;才能為泰裔社群衍生眾多就業機會。雖然現時重建區只有兩條街,但在未來重建可能性高的情況下,市建局應放遠目光,防患未然,盡力去保存「小泰國」此一文化特色 ,這亦符合政府給市建局的《市區重建策略》中「保存地區特色」的目標。

4)九龍城除了是小泰國,亦號稱小潮州,本區都有不少潮州特色店舖及互助街坊網絡。市建局應予保存。

五)方案內容:可走可留有選擇 市建與房協【換地安置方案】
本方案有兩個部份, 第一部份要求市建局以KC009-013換房協在啟德發展區的2B1用地;第二部份要求市建局以KC014換政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地。所有KC009-014地皮到最後都交給政府建公屋以服務社會需要。


1)要求市建局以KC009-013換房協2B1用地,以安置住戶及商戶:

市建局在土瓜灣有幾個地盤,包括KC009-013共五個重建地盤,有共 1.86公頃的地。
(KC-009 0.80公頃;KC-010 0.50公頃;KC-011 0.26公頃;KC-012 0.13公頃;KC-013 0.17公頃)


1.1) 市建局應先了解沒有意願原區安置在啟德新地盤的戶數,先對需要取賠償離開的住戶和商舖進行賠償。如果市建局採納方案,即使現今已簽紙接受市建局收購建議的自住業主, 如果該業主願意,市建局依舊可用我們方案的方式去安置該業主,一切都只是技術問題而已。  

1.2) 有興趣保留社區網絡一齊留在九龍城的華裔和泰裔住戶及商戶,市建局可採取與房協換地的方法進行安置:

1.3) 根據城規會的網頁和九龍城區議會的房屋及基礎建議委員會於2019年1月收到由房屋署及香港房屋協呈上的文件,在啟徳發展區的規劃用地中,在太子道東,亦即啟德道/沙浦道重建地盤的對面馬路,早已有六個地盤共7.41公頃,預計興建約10520個單位,可居住約29300人。當中,我們希望市建局以土瓜灣KC009-013的1.86公頃土地,與房協交換編號2B1地皮的1.4公頃土地。

房協向區議會陳述的地盤編號(粗線框是啟德發展區的房協的 2B1, 幼線框是現行九龍城重建區 KC-015):

城規會網頁上註明2B1的土地用途-CDA(5),亦即綜合發展區:

房協編號2B1地皮的規劃詳情:

地盤編號擬建單位數目(約數)預計人口(約數)地盤面積已規劃的商業及公共服務用途住宅樓數目及層數土地用途
2B1180050001.38公頃2座2層零售大廈2X40層CDA5 綜合發展區



現時啟德道/沙浦道重建區(KC-015) 的受影響人數(請注意,以下是市建局的數據,但據關注組所知,已有5戶被錯誤登記,而實質應有14戶,故實際數字可能稍大):

啟德/沙浦道重建區(KC-015)
面積(平方米)6106
受影響人數961
受影響業權460
受影響伙數(住戶)371 
受影響地舖63戶使用85個舖位

換句話說,啟德發展區內房協(編號2B1)的地盤,已遠超於這個重建區所須安置的數字。因此,即使市建局凍結人口登記做錯,最後有更多須被安置的戶數,也絕不會超過2B1房協新樓宇將可容納的人數。


1.4) 房協地皮(編號2B1)中的指定土地用途可以發展住屋,商業及社區服務,既可安置居民,也可特別設計讓商舖和非政府組織復業:

1.5) 房協的地皮(編號2B1)已規劃了建兩楝樓,亦規劃有街舖和樓上舖位。同時,土瓜灣重建區群的土地面積(KC009-014)加起來,足夠建3300個單位,比房協現時地皮所估計的1800個單位,多出近一倍。市建局應以自己在土瓜灣的KC009-013與房協交換它的啟德發展區地皮(編號2B1)。

2) 要求市建局以KC014換政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地,以安置車房及工程相關店舖

(黑框為KC-014和政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地)

2.1) 現時土瓜灣及九龍城舊區,都有大量車房、工程及回收業相關的地舖,而這類店舖,根據消防規定,是難以進入已規劃為商住用途的新區。在不斷重建發展的壓力下,這些行業將無處可去,唯有結業和失業。故,主力引發地區士紳化及重建發展的政府和市區重建局,應有責任,去主動思考如何處理這些市民的需要。

2.2)本方案要求市建局預留土瓜灣KC014(約3000平方米)重建區土地,與政府交換土瓜灣污水處理廠旁臨時用地的相等面積土地。該土地原規劃為政府及社團用地(GIC用地),可興建八層建築,屬政府所有,現為臨時停車場 。交換後,政府可暫時以臨時租約出租KC014繼續作社區使用之停車場。

2.3)同時,市建局也可以臨時租約(每約最長五年,無須通過城規會程序)的名義,先盡速在該地興建一楝可作為工場的八層建築,包括車道,去安置現存及將來的土瓜灣及九龍城的車房業及工程相關的店舖。 政府可向市建局批出短期租約五年, 在這五年期間,在五年臨時租約期間,市建局應去城規會申請將這塊臨時用地改劃為「其他指定用途」,這大約需要兩年。兩年後,城規會如通過,只要這些店舖肯交租,市建局即可永久安置這些店舖。

2.4) 該建八層建築的第七和八層,可以出租作與車房或工程不衝突之公共社區設施(例如以優惠租金租給有需要的社企或民間團體營辦之合作社作為工場,作為生產例如有機產品的工場)。

2.5)而該八層建築的頂部,市建局可租出作為臨時停車場為社區服務。至於KC014用地,在市建局已提供停車場後,則政府可交予房協或房委會興建出租公屋。

3) 換言之,所有市建局於土瓜灣KC009-014的土地,在我們的方案建議中,都將興建公共房屋,服務社會。即共2.17公頃用地,以九龍市區地積比率(7.5)計算,每單位約50平方米的話,可建公屋約3300個,比房協原2B1計劃多1500個,而且是出租公屋單位。


4) 方案執行之細節:

4.1) 有關以KC009-013換房協2B1用地的安排
~市建局盡速與房協換地;

~2B1 有兩個樓宇地盤,市建局負責在該已平整地盤馬上動工,每個地盤都有一座住宅樓宇,已規劃為每座40層。一座樓建租住單位(原區安置租戶),另一座樓建可負擔房屋或居屋型式的樓宇(原區安置業主),並根據市建局自己的五年發展大綱,在此中預留適當數量的單位給重建區須安置的街坊;

~租金(符合房委公屋資格居民):如無在屋中作非法行為,即可永久居住,租金與房委會同等大小的新公屋租金掛勾;

~租金(符合房協出租房屋資格居民):如無在屋中作非法行為,即可永久居住,租金與房協同等大小的新公屋租金掛勾;

~租金(不符合房協及房委公屋資格居民):如無在屋中作非法行為,即可永久居住,市建局就以該租戶在重建公佈時(2019年2月22日)該租戶正在支付的租金租給該租戶, 而加幅則與房委會的加租幅度掛勾。如新單位面積小於舊單位,則有違市建局改善居民生活的原則,故應按比例減少租金。

~不符房委或房協資格的租住戶,也可以考慮賺買同一地皮的居屋/可負擔房屋單位。市建局可讓這類租戶優先購置。

~非住宅租戶/舖租戶/非政府組織,如無在單位中作出非法行為,則應獲市建局永久安置。市建局首十年應以重建凍結日(2019年2月22日)的租金租給他們。第十一年開始,每年最高可加租10%。

~自用住戶業主可以呎換呎,換回單位。如單位大於舊屋,業主則以同區估計七年樓齡的價錢,補呎數差價。如果新單位小於舊單位,則無須補任何錢。
~自用非住宅戶(包括舖戶)業主可以呎換呎,換回舖位。如新舖位大於舊舖位,業主則以同區估計七年樓齡的價錢,補呎數差價。如果新舖位小於舊舖位,則無須補任何錢。

~以過往多年市建局的重建區來說,一個重建區由公佈到完全清場,至少都需兩至三年時間,且該個2-3年迅速完結的項目地皮很小,又是業主自己要求重建的需求主導項目,才有2-3年這麼快。至於其他並非需求主導項目(如我們這個啟德道/沙浦道項目),通常須時更久。而現在於熟地建公屋,須時大概3-4年。

~如有參與居民的房屋嚴重失修至有危險程度:其實市建局有很多方法可以處理這個問題。 例如:市建局可安排其暫時遷居於已收購的吉單位中;如果是業主則無須交租,如果是租戶則只收取重建公佈時的租金;市建局亦可於附近未建的地盤上或閒置用地(如衙前圍村旁一所廢校),向政府要求批出臨時租約,先建起一楝過渡性房屋(須時大概一年),去安置有需要的街坊(例如樓宇嚴重失修);又或者實施「回頭紙」政策,讓租戶先往別處租屋,到安置大廈建成便能憑回頭紙確認其重建居民身份; 又或者延遲收回土地容讓參與計劃的居民住在舊居,並收取重建公佈時的租金;

~房協在啟德發展區的編號2B1用地,包含[2座兩層高零售大樓],便可整全地保育有意一起耕耘[小泰國]文化的商店,以及重建區內小店;

~ 小店和小泰國:
由於重建總會牽涉眾多小店,九龍城區也是小泰國及小潮州。 以往市建局多數任由小店在生意網絡被拆散後自生自滅,這實在是悲劇。現在既然有地,政府亦已規劃為有街舖及樓上舖,只要市建局優先以重建公佈時的租金,租給有意一起經營[小泰國]和[小潮州]文化的商店及團體, 以及有意留在原區的重建區內小店, 以保存區內社區網絡和小泰國地區特色。至於何謂「有意一起經營小泰國/小潮州」,則可與民共議,邀請區內多個泰裔及潮州相關團體分別提供參考標準。

4.2) 有關市建局以KC014換政府在土瓜灣污水處理廠旁的GIC用地的安排:
~獲安置車房或工程相關店舖自用業主,可以呎換呎,換回舖位。如新鋪位大於舊舖,業主則以同區估計七年樓齡的工業用途建築的價錢,補回呎數差價。如果單位小於舊舖,則無須補任何錢。 

~獲安置的車房或和工程相關的租戶,如無在單位中作出非法行為,則應獲市建局永久安置。市建局首十年應以土瓜灣當區在2019年2月22日,土瓜灣KC014附近的工場市價租金租給他們。第十一年開始,每年最高可加租10%。

~新建成的八層工場建築,應注意通風和排污的設備。噪音方面,由於另一側為學校,可在工場建築和學校之間建起一堵牆遮擋噪音。另外,內部建築應該要能夠分出清晰的店面,每間店舖有自己店面,而非像停車場般的設置。最後,要訂明只能租予在對上十年內,於九龍城區受公營或私營重建影響而須另覓店面的舖戶。(因為部份土瓜灣受重建影響舖戶已經另覓舖位,但因重建而帶來的租金升幅可能會令他們無法可持續經營,故,特留十年的緩衝期,讓受重建影響的工種,能有機會保存在社區內。)

5) 誰合乎資格參與?
這個方案是給予原本凍結人口登記前已居住在重建區的居民或者重建區實質經營業務的商戶/團體,因此最重要的資格證明,就是原本在此居住、營生或營運的證明。

6) 此方案的精神是「可走可留有選擇」:
因此完全不影響希望收取賠償離開的業主和租戶。即使街坊不贊成,亦只會照市建局原定的速度來補償或安置。而無論市建局是否執行此計劃,它都有責任,把願意收賠償離去的街坊,以及不介意早些安置到其他地區公屋的街坊,盡速補償安置完畢。如果在盡速補償安置的過程中, 你認為市建局故意留難你,歡迎你和關注組街坊商討如何爭取你的權益。

==================
一般問題 Q&A

就這次換地安置方案社區諮詢,我們向不同的街坊和公眾初步收集過初步的質詢,明白不同街坊可能有不同憂慮,而這些憂慮,大概可以分為三大類問題:

一)想搞清楚【換地安置方案】內容及其對不同人的好處
二)認為以現時的條件,做此方案來安置是多此一舉
三)沒有信心政府及相關部門會從善如流
詳情請進入以下連結:
https://docs.google.com/document/d/1er2jxph8rNqW11SvG4rbQgSOTnYJg6y4QS9EZHpEJlA/edit?usp=sharing

We have spoken to residents and members of the public for this community consultation concerning our land swapping rehousing proposal, and we understand that residents may have different concerns.

(A) “We want to elaborate on how our proposal would benefit different groups of people affected by redevelopment.
(B)  “Is it possible to fight for an alternative rehousing plan under the current conditions?
(C) “I am not confident that the government and related departments will accept our proposal
for detailed Q&A , please go to:
https://docs.google.com/document/d/1er2jxph8rNqW11SvG4rbQgSOTnYJg6y4QS9EZHpEJlA/edit?usp=sharing

==============
社區諮詢前方案版本:https://wp.me/paZs4c-fU

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com 標誌

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 /  變更 )

Google photo

您的留言將使用 Google 帳號。 登出 /  變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 /  變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 /  變更 )

連結到 %s